Lapinlahden sairaala 1930-luvulla (kuva: Roos R./Helsingin kaupunginmuseo)
Lapinlahden sairaala 1930-luvulla (Kuva: Roos R./Helsingin kaupunginmuseo)
Lapinlahden historiallisesti arvokkaan sairaalan ja sitä ympäröivän puiston tulevaisuudesta käytävän keskustelun kiihkeys kertoo, miten tärkeänä kaupunkilaiset aluetta pitävät. Tämän pitää näkyä myös päätöksenteossa.
Tiistaina 12.5.2020 kaupunkiympäristölautakunta päättää lautakunnan itsensä järjestämän konseptikilpailun pohjalta tehtävistä jatkotoimista. On hyvin mahdollista, että lautakunta hylkää esityksen jatkosuunnittelusta kiinteistökehitysyhtiö NREP:in johdolla tehdyn voittajatyön pohjalta. Silloin olisi tärkeää viitoittaa valmistelua johonkin uuteen suuntaan. Peruskorjaus on kuitenkin ennen pitkää tehtävä joka tapauksessa, ja pysyvän toiminnan hallinnoimiselle pitää luoda läpinäkyvä ja toimiva muoto.
Minulla on ehdotus ratkaisuksi tähän tilanteeseen. Ennen sen avaamista koen tarpeelliseksi avata pitkään lautakunnassa mukana olleena nykyistä päätöstilannetta. Taustat ennestään tunteva lukija voi halutessaan hypätä suoraan kohtaan Miten Lapinlahden sairaalan tulevaisuus pitäisi ratkaista?
Nykyisen väliaikaistoiminnan tausta
Helsingissä on jo parinkymmenen vuoden ajan yritetty ratkaista sitä, mihin pysyvään käyttötarkoitukseen Lapinlahden sairaala pitäisi peruskorjata. Mielenterveyteen ja kulttuuriin liittyvät toiminnot ovat koko ajan olleet keskustelussa esillä, mutta kaikkiin haasteisiin vastaavaa hanketta ei ole huhuilemallakaan löytynyt.
Huonokuntoinen päärakennus ehti olla jonkin aikaa tyhjillään, jolloin se oli kutsumattomien vieraiden sekä huomaamatta jääneiden vesivahinkojen ja palouhkien takia jopa vaarassa tuhoutua. Arvokkaan tilan pitäminen tyhjillään oli myös mahdollisuuksien haaskausta. Näistä syistä olin itse aktiivinen kaupungin ja nykyisten tilapäisten vuokralaisten sopimuksen syntymisessä.
Viimeiset viisi vuotta päärakennuksessa ovat olleet väliaikaisina vuokralaisina Suomen Mielenterveysseuran perustama Lapinlahden Lähde Oy ja välivuokraukseen erikoistunut Osuuskunta Lapinlahden Tilajakamo. Ne maksavat kaupungille hyvin edullista vuokraa ja vuokraavat tiloja edelleen jonkin verran kalliimmalla. Erotuksella rahoitetaan isännöintiä ja muuta toimintaa.
Väliaikainen järjestely toimii hyvin, mutta pysyvän toiminnan pohjaksi se ei valitettavasti suoraan sovellu. Kaupungin vuokrien normalisoinnista ja etenkin peruskorjauksesta seuraavat vuokrankorotukset olisivat vain harvoille nykyisistä alivuokralaisista mahdollisia. Toisaalta alivuokralaisten valinta ei nykyään ole läpinäkyvää eikä yleishyödylliseen käyttötarkoitukseen sidottua siten, että tällainen kaupungin vuokratuki olisi pysyvänä mahdollinen. Kaupungin pitää aina tietää kenen eduksi verovaroja käytetään ja pystyä varmistamaan siinä tasapuolisuus.
Konseptikilpailun säännöt viilattiin tarkasti yhdessä puolueiden kesken
Pysyvien ratkaisuvaihtoehtojen etsimiseksi kaupunkiympäristölautakunta käynnisti vuoden 2019 alussa Lapinlahden sairaalaa ja aluetta koskevan konseptikilpailun. Lautakunnassa edustettuna olevien puolueiden yhdessä viilaamissa kilpailuehdoissa lähdettiin siitä, että puiston pitää olla avoin ja koko alueen kulttuurihistorialliset arvot on suojeltava vastedeskin. Kaikki pitivät vanhojen rakennusten myymistä sopivana ratkaisuna, mutta niiden käytölle haluttiin asettaa merkittäviä yleishyödyllisyyttä korostavia rajoituksia. Lisäksi kilpailussa sallittiin alueen suojelulähtökohtiin sovitettavissa oleva uudisrakentaminen.
Tein yhdessä silloisen lautakuntakollega Silvia Modigin kanssa paljon töitä sen eteen, että kilpailun kriteereihin tehtiin vielä yleishyödyllisten toimijoiden osallistumista helpottavia muutoksia. Lopulta lautakunnan yhteisellä päätöksellä avattiin myös mahdollisuus osallistua vuokraamiseen perustuvalla mallilla.
Sisällöllisesti ja taloudellisesti haastavien lähtökohtien johdosta oli hienoa, että kilpailuun saatiin neljäkin ehdotusta. Niistä toiselle kierrokselle valittiin nyt esillä olevan NREP:n ohella nykyisen vuokralaisten yhdessä Y-Säätiön kanssa valmistelema konsepti. Senkin lähtökohtana oli vanhojen rakennusten ostaminen. Vuokraamiseen nähden omistamisen etu on yleishyödyllisenkin toimijan kannalta siinä, että remontin toteutus ja jaksotus voidaan rakentaa itsenäisesti. Tällä on iso vaikutus toimintaan ja vuokriin.
Oli erittäin harmillista, että Y-Säätiön johdolla toiminut ryhmä jätti kisan kesken ennen lopullisten tarjousten jättämistä. Julkisuudessa olleiden tietojen mukaan Y-Säätiössä oli viime hetkellä katsottu hankkeen talousyhtälön olevan keskeneräinen ja liian suuri riski sen omalle yleishyödylliselle perustoiminnalle. Julkaistussa ehdotuksessa oli merkittävä uudisrakennus samassa kohtaa kuin mihin NREP on luonnostellut hotellia. Sen käyttötarkoitus oli kuitenkin toinen, eikä se ollut taloudellisesti hotellin tapaan päärakennuksen korjauskustannuksia tasapainottava.
Koska tätä toista finaaliin päässyttä esitystä ei jätetty, lautakunta sai käsiteltäväkseen vain NREP:n johtaman toimijaryhmän esityksen ja sen toteuttamiskelpoisuuden. Nykyisten vuokralaisten kilpailun ulkopuolella valmistelemat parannellut versiot esityksestään eivät voi olla esillä samalla viivalla, sillä julkisten kilpailujen luonteeseen kuuluu, ettei tarjouksia voi jälkikäteen parantaa. Näiden epävirallisten suunnitelmien taloudelliset ratkaisut nojaavat siihen, että kaupunki (tai joku apuun ehkä myöhemmin ilmaantuva säätiö) tukee hanketta puuttuvalla rahoitusosuudella ja kantaa olennaisen osan riskeistä.
Konseptikilpailun voittanut suunnitelma on sinänsä huolella valmisteltu ja kilpailun arviointiryhmän mukaan se on tehty kilpailuehtojen mukaan. Puiston ja päärakennuksen kulttuurihistoriallisten arvojen säilyttämisen kannalta olennaisessa asiantuntijaroolissa oli loppuraportin osaltaan allekirjoittanut Museoviraston Mikko Härö. Raporttiin nähden ristiriitaisilta – vaikkakin huomioimisen arvoisilta – vaikuttavat Härön mediassa nyt esittämät toisen suuntaiset näkemykset. Niitä on kuitenkin muodollisesti vaikea käyttää poliittisessa väännössä, koska arviointiryhmän raportti kertoo hankkeen kelpaavan Museovirastolle.
On tärkeä huomata, että NREP:n suunnitelmaa ei ole ollut tarkoitus toteuttaa sellaisenaan. Lautakunnassa pöydällä olevassa esityksessä tehdään erilaisia linjauksia asemakaavaprosessin ja muun jatkosuunnittelun lähtökohtiin. Lautakunnassa on myös pohdittu linjausten jyrkentämistä esimerkiksi siten, että hotellia loitonnettaisiin puistosta lähemmäs Länsiväylää. Lisäksi on mietitty miten hoivarakennusten muotoa, kokoa ja sijoitusta olisi muutettava, jotta ne soveltuisivat paremmin ympäristöönsä. Olennaista on myös se, millaisia määräyksiä kirjoitetaan päärakennuksen käyttötarkoituksen rajaukseksi asemakaavaan ja tonttivuokrasopimuksen.
Kaupungin tulevien konseptikilpailujen kannalta on tärkeää, että voittanut esitys saa asiallisen kohtelun päätöksenteossa. Silti lautakunnalla on täysi oikeus demokratian nimissä poliittisella päätöksellä olla toteuttamatta sitä. Koska vaikuttaa siltä, että niin saattaa käydä, esittelen seuraavaksi oman ehdotukseni siitä, mihin suuntaan silloin kannattaisi edetä.
Miten Lapinlahden sairaalan tulevaisuus pitäisi ratkaista?
Mielestäni paras näköpiirissä oleva ratkaisu on se, että kaupunki perustaa Lapinlahden päärakennuksen peruskorjauksen läpiviemistä ja koko alueen pysyvää hallintaa varten itse omistamansa kiinteistöyhtiön. Se toimisi samaan tapaan kuin Kaapelitehdasta, Suvilahden vanhaa tehdasaluetta ja nykyään myös entistä Orionin pääkonttoria hallinnoiva ja kehittävä Kiinteistö Oy Kaapelitalo. Tästä mallista olen itse puhunut jo ennen kilpailua ja tässä tilanteessa se olisi entistäkin ajankohtaisempi.
Lapinlahden sairaala-alueesta vastaavan kaupungin kiinteistöyhtiön tehtäväksi voitaisi rajata mielenterveyteen ja kulttuuriin liittyvän toiminnan edistäminen vuokralaisvalinnoin ja tapahtumien kautta.
Tämä malli ei vielä itsessään ratkaise peruskorjauksen rahoittamisen ongelmaa. Vaikka remontti tehtäisiin julkisuudessa esitetyn vähittäisen korjaamisen mallin mukaan, sen kustannukset historiallisen arvorakennuksen vaatimalla tasolla olisivat vähintään 15 miljoonaa euroa. Investoinnin maksaminen takaisin normaaliin tapaan vuokrissa nostaisi ne niin korkeiksi, että tavoitteena oleva yleishyödyllisyys kävisi käytännössä mahdottomaksi.
Pulmaan on kuitenkin ratkaisu. Kaupungin omaan yhtiöön perustuvassa mallissa kaupunki voisi pääomittaa omaa yhtiötään niin suurella korjausvelan osuudella kuin katsotaan tarpeelliseksi. Tavoitteena olisi silloin se, että yhtiö olisi peruskorjauksen jälkeen omillaan ja vasta kaikki sen jälkeen seuraavat korjaukset ja kehitystoimet rahoitettaisiin vuokrilla ja yhtiön muilla omilla tuloilla. Samalla remontin tuoma arvonnousu jäisi veronmaksajien omaisuudeksi.
Tilanne olisi siis toinen kuin jos verovaroin korjattu rakennus annettaisiin jonkun toisen yksityisen toimijan hallintaan. Silloin kaupungin mittaluokkaa 10–20 miljoonan tuki pitäisi arvioida suhteessa kaupungin muille kulttuuriyhteisöille myöntämiin avustuksiin. Yrityksille suunnattuna se olisi ongelmallinen muistakin syistä.
Tämä Lapinlahden sairaalan uusi kiinteistöyhtiö päättäisi itse vuokralaisvalinnoistaan yhtiön perustamisen yhteydessä linjatun tehtävänsä mukaan. On aika ilmeistä, että Lapinlahden Lähde ja vastaavaa työtä tekevät muut toimijat olisivat valitun profiilin kannalta erityisen toivottavia vuokralaisia.
Pysyvässä mallissa erikseen organisoitua välivuokrausta ei enää tarvittaisi, vaan kiinteistöyhtiö vuokraisi tiloja itse samaan tapaan kuin Kiinteistö Oy Kaapelitalo tahollaan. Mallia Kaapelista voisi ottaa siinäkin, että yhtiö vuokraisi sekä tiloja että tapahtumien järjestämisen kalustoa, osaamista ja markkinointitukea toimijoille ja voisi myös itse järjestää tai sponsoroida niitä omaa tehtäväänsä palvelevalla tavalla.
Lapinlahden sairaalan konseptikilpailussa paljastui, että ilman lisärakennusoikeuksien kautta saatavia tuottoja tai kaupungin suoraa tukea remonttiin ja koko alueen kehittämiseen on vaikea muodostaa toimivaa mallia. Vaikka korjausvelkaa lyhennettäisiin kaupungin oman kiinteistöyhtiön perustamisen yhteydessä, vaativan suojelukiinteistön jatkuva ylläpito ja maltillinen vuokrataso olisivat jatkossakin erittäin haastava yhtälö.
Yksi mahdollisuus helpottaa tätä olisi tutkia, onko alueen yhteyteen mahdollista osoittaa maltillisesti lisärakennusoikeutta, jonka jalostaminen ja tuotot päätyisivät perustettavan kaupungin omistaman yhtiön eduksi. Lisärakennusoikeuden määrä, laatu ja sijoitus edellyttäisivät normaalin kaavoitusprosessin ohella laajaa kuulemista ja keskustelua. On hyvä huomata, että myös nykyisten vuokralaisten yhdessä Y-säätiön kanssa valmistelemassa suunnitelmassa mukana oli uudisrakentamista.
Tämä ratkaisu lisäisi pelivaraa nimenomaan yleishyödyllisiltä toimijoilta pyydettäviin vuokriin. Toisaalta se voisi tuoda alueelle sen historiaan soveltuvaa, mutta nykyisiin terveydenhuollon tilastandardeihin sovitettavaa hoivatoimintaa. Länsiväylän bulevardisointia koskevat suunnitelmat saattavat myös mahdollistaa laajempia liikennejärjestelyjä, jotka vapauttaisivat uutta rakentamisen alaa.
Lopuksi
Väärinkäsitysten korjaamiseksi on vielä sanottava, että sekä hallinnon että poliittisten päättäjien yhteinen vahva pyrkimys on koko konseptikilpailun ajan ollut alueen historiallisten arvojen ja avoimuuden puolustaminen sekä kulttuuriin ja mielenterveystyöhön liittyvän toiminnan edistäminen.
Vaikka NREP:n esitys saattaisi olla tietyin ehdoin höystettynä jotenkin mahdollista toteuttaa, siihen sisältyy tiettyjä omistajuuden vaihtumiseen ja konseptin muuttumiseen liittyviä tulevaisuuden riskejä. Siksi olen sitä mieltä, että nykyisessä tilanteessa parempaan ja varmempaan lopputulokseen päästään kaupungin oman kiinteistöyhtiön kautta.
Koen silti, että molemmat toisella kierroksella mukana olleet suunnitelmat pitävät sisällään sellaisia ideoita ja pitkälle vietyä suunnittelua, jota kannattaisi soveltuvin osin ja asianmukaisin korvauksin hyödyntää kaupungin omassa jatkosuunnittelussa.
Tämä kirjoitus on käytännön kiireen takia julkaistu vanhalla ehdokassivustolla, jonka taustatiedoista osa saattaa olla vanhentuneita. Sivustoa päivitetään mahdollisimman pian.