Helsingissä asuminen on niin kallista, että se tuottaa sekä sosiaalisia että kuntataloudellisia ongelmia. Mitä asumiskulujen alentamiseksi olisi sitten tehtävissä? Seuraavassa 10 ehdotusta.

1. Asuntojen lisärakentaminen

Helsingissä asumisen hintaan vaikuttavista syistä suurin on asuntopula. Tämä tarjoaa rahastamisen mahdollisuuksia yksityisille rakennuttajille sekä yleensä asuntojen myyjille ja vuokraajille. Lisärakentamista estää erityisesti kaavoittamisen vaikeus ja keskittyneet rakentamisen markkinat, joilla parhaan voiton hakeminen kannustaa usein myös rakentamisen jarruttamiseen.

Lisäkaavoitus on usein vaikeaa asukkaiden vastustuksen takia. Puolueilla on erilaisia suosikkeja: esimerkiksi vihreät ja vasemmistopuolueet  eivät halua rakentaa Kivinokkaa ja tahollaan Kokoomus Talin golfkenttää tai Viikin yritysaluetta.  Kaikkea ympäristöä ei tietenkään pidä uhrata rakentamiselle, ja itse pidän kiinni etenkin tärkeistä viheralueista, mutta täysin ilman kompromisseja tässä on vaikea edetä, jos asumisen hintaan haluaa vaikuttaa.

Keskittyneitä rakentamisen markkinoita pitäisi avata houkuttelemalla tänne lisää rakentajia muualta maasta ja ulkomailta. Parempaa suhdannetta odottavien tonttien rakentamiseen taas voisi kannustaa seisovien tonttivarausten peruuttamisella ja tällaisiin tontteihin kohdistuvaan korotettuun kiinteistöveroon.

2. Kaupungin vuokratalojen merkittävä lisääminen

Kaikki valtion korkotuella tehtävät vuokratalot eivät ole halpoja asukkaille. Esimerkiksi VVO ja Sato tasaavat vuokria valtakunnallisessa kannassaan ja siksi niissä vuokrat voivat olla Helsingissä jopa markkinahintaista tasoa. Viime vuosina on tehty rakentamisen elvyttämiseksi myös sellaisia valtion tukemia vuokra-asuntoja, jotka muuttuvat lyhyen ajan kuluttua ilman vuokra- tai myyntirahoituksia hallinnoitaviksi.

Siksi kohtuuhintaisen vuokra-asumisen turvaamiseksi tarvitaan nimenomaan kaupungin omia vuokra-asuntoja ja niitä pitää tontinluovutuksessa suosia. Yhteiskuntataloudellisesti olisi myös järkevää, että asuntotukea tarvitsevat asuisivat kaupungin vuokrataloissa, koska yksityisillä markkinoilla yhteiskunnan tuki osaltaan nostaa vuokria. Kaupungin vuokratalojen rakentamista rajoittaa alueellisesti se, että vuokrataloja ei kannata tehdä lisää sinne, missä niitä on jo ennestään paljon. Muuten vaarana on alueiden sosiaalinen eriytyminen, mistä ulkomailla on paljon huonoja esimerkkejä.

Erityisen isossa merkityksessä on tulevan eduskunnan päätökset valtion korkotuen myöntämisen ehdoista ja muista aravaehtoisten vuokra-asuntojen tekemisen edellytyksistä. On suuri vaara, että järjestelmää kehitetään jatkossa ensi sijassa rakennuttajien ehdoilla, jolloin sen asuntopoliittinen merkitys heikkenee.

3. Hitas-järjestelmän uudelleenarvio

Hitas-asuntojen avulla Helsinki on pyrkinyt luomaan markkinoille kohtuuhintaisia omistusasuntoja – erityisesti,  jotta keskituloiset perheet eivät muuttaisi niiden perässä lähikuntiin. Suosituilla uusilla alueilla hitas-asunto voi olla jopa kolmanneksen vieressä olevaa markkinahintaista asuntoa edullisempi. Erotus selittyy sillä, että hitasin kohdalla rakennuttajan kate on minimoitu. Asuntojen jälleenmyynnissä on myös hintakatto.

Hitasia on arvosteltu etenkin siksi, että se voi tarjota keinottelun mahdollisuuksia. Asuntoa ei ehkä hankitakaan omaan käyttöön, vaan laitetaan markkinahintaan vuokralle odottamaan 30 vuoden päästä tapahtuvan myyntihinnan rajoituksen päättymistä. Asuntopoliittisesti hitas toimisikin paremmin, jos olisi mahdollista asettaa vuokrakatto, joka olisi sidottu hitasin huokean hankintahinnan tasoon.  Hitasia on myös tehty alueille, jossa ne eivät ole alueen markkinahintaisia asuntoja edullisempia. Siinä ei ole mitään järkeä ja siksi niiden myyminen on ollut vaikeaa.

Kun muuttoliike lähikuntiin näyttää tyrehtyneen ja hitasiin liittyy edellä kuvattuja ongelmia,  hitasin tulevaisuus kannattaa miettiä kokonaan uudestaan. Kaupungin vuokra-asuntojen rakentamisella on selvästi suurempi tarve, minkä pitää näkyä tulevassa kaupungin maankäytön ja asumisen ohjelmassa. Kohtuuhintaista omistusasumista varten voidaan ehkä kehittää parempia vaihtoehtoja. Niistä muutamia löytyy tästäkin listasta.

4. Julkisten lainatakuiden kehittäminen

Asumisoikeusasunnot ovat nykyisin suosittu asuntohallintatyyppi, koska niiden avulla perheasuntoon pääsee kiinni pienemmälläkin alkupääomalla ja ilman suuria lainatakauksia. Aso-asuntoja kannattaa edelleen rakentaa kysynnän mukaan, mutta valtiolla ja kaupungilla olisi oikeudenmukaisempiakin keinoja auttaa vähemmän varakkaita asunnonhankinnassa.  Yksi keino voisi olla kaupungin lainatakauksen kehittäminen. Käytännössä asunnon arvo ainakin Helsingissä vastaa tulevaisuudessakin lainapääoman arvoa, joten luottotappioiden riski olisi saavutettavaan hyötyyn nähden rajallinen.

5. Ryhmä- ja osuuskuntarakentamisen tukeminen

Ryhmärakentamisessa rakennuttajayhtiön sijaan rakennuttamisesta vastaa käytännössä rakennuttajakonsultin tukemana toimiva aktiivisten tulevien asukkaiden ryhmä. Asumisen edullisuutta ja laatua lisää se, että rakennuttajakate jää hinnoista pois. Toisaalta rakennuttajat voivat suunnittella kohteesta mieleisensä ja välttää asunnoissa hukkaneliöitä.

Koska kyse on yksityisen omaisuuden muodostumisesta, suoraa tukea kaupunki ei hankkeille voi antaa. Sen sijaan hankkeille tulisi antaa tontteja kysynnän mukaan ja  kaupungin byrokratiaa kannattaisi kehittää tätä nousussa olevaa asumismuotoa paremmin tukevaksi. Lisäksi monet hankkeet saataisi käyntiin, jos kaupunki tai valtio voisivat erikseen sovittavilla kriteereillä auttaa pankkien vaatimien takausten järjestämisessä. Pankkien varovaisuus näyttää nyt olevan suurin pullonkaula ryhmärakentamisen edistämisessä.

Monissa Euroopan maissa vahva sosiaalisen rakentamisen muoto on osuuskuntarakentaminen. Edullisen rakentamisen ohella tätä kautta on usein syntynyt myös uusia yhteisöllisyyttä korostavia asumisympäristöjä.  Meillä osuuskuntarakentaminen on hukkunut historian hämärään ja soveltuvin osin sitä voisi yrittää kehittää tuottamaan aitoa yleishyödyllistä rakentamista. Sen piirissä aiemmin toimineista tahoista monet painottavat nykyään yhä enemmän vain voitontavoittelua.

6. Vuokratalovaltaisten alueiden täydennysrakentaminen

Vuokratalovaltaisille alueille ei alueiden sosiaalisen eriytymisen takia yleensä ole järkevää tehdä lisää vuokrataloja. Toisaalta yksityiset rakennuttajat eivät hevin innostu tekemään alueille omistustuotantoa, koska kohteista odotettavissa oleva tuotto ei ole niiden mielestä tarpeeksi suuri.  Juuri näiden muita edullisempien tonttien rakennuttamisen kautta kaupungin kannattaisi houkutella Helsingin markkinoille uusia rakennuttajia. Joissakin tapauksissa tonttien rakennuttamista voitaisi kannustaa markkinahintaa alhaisemmilla tontin hinnoilla tai kytkemällä niiden rakennuttaminen kannattavampiin kohteisiin.

Yksi todellinen vaihtoehto on sekin, että kaupunki itse rakennuttaisi alueille omakustannushintaan myytävää omistustuotantoa. Kyse olisi tavallaan hitas-ehdoin tehtävistä asunnoista ilman myyntirajoitusta, joka näyttää näillä alueilla tekevän hitasit vähemmän houkutteleviksi. Tällaiseen tuotantoon liittyy kaupungin myyntiriski, joka voi tuottaa korkokustannuksia.  Silti yleistä etua saadaan siitä, että näitä asuntoja ylipäänsä tehdään. Samalla alueita vahvistetaan sosiaalisen eriytymisen uhkaa vastaan.

7. Hallintamuotoja yhdistävien sekatalojen tekeminen

Nykyisin tontinluovutuksessa päätetään onko kukin tontti tarkoitettu esimerkiksi arava-vuokra-asunnoille, hitas-asunnoille vai esimerkiksi vapaasti vuokrattavalle tai myytävälle tuotannolle. Joissakin tapauksissa hallintamuotojen yhdistämisellä voitaisi saavuttaa hyötyjä, jotka näkyisivät asumisen hinnassakin. Esimerkiksi monilla uusilla alueilla  asemakaava edellyttää kalliiden kattohuoneistojen tekemistä myös arava-vuokrataloihin. Jos nämä voisi myydä vapaasti omistusasuntoina, niiden kustannukset eivät rasittaisi koko vuokrataloyhtiön vuokria kuten nyt.

Toisaalta uusien alueiden vapaasti myytävien asuintalojen kohdalla kaupunki voisi tontinluovutuksessa asettaa ehdoksi sen, että joissakin kohteissa osa asunnoista lunastetaan kaupungin asuntopoliittisiin tarkoituksiin. Se vähentäisi tontista saatavaa hintaa, mutta näitä asuntoja kaupunki voisi myydä tai vuokrata edelleen itse määrittelemillään ehdoilla.  Myytävien asuntojen kohdalla haasteena tässä on sama kuin hitasin kohdalla:  myytävien asuntojen alempaan hintaan liittyvä taloudellinen etu on vaikea kohdentaa täysin oikeudenmukaisesti. Silti jos hitas-järjestelmästä luovutaan, olisi hyvä miettiä, millä tavoin uusille alueille saadaan myös kohtuuhintaisempia omistusasuntoja.

8. Säädösten ja kaavanormien tarkistaminen

Yleensä asumisen hinnasta puhuttaessa korostetaan erilaisista säädöksistä johtuvia rakentamisen kustannuksia. Markkinoilla myytävät asunnot myydään kuitenkin siihen hintaan, minkä ostajat ovat valmiita maksamaan. Rakennuskustannusten taso ei siksi vaikuta suoraan myyntihintaan, vaan se lähinnä leikkaa asuntoa myyvän rakennuttajan voittoa. Liian korkeat rakentamiskustannukset saattavat johtaa kyllä siihen, että rakentamisen aloittaminen estyy tai viivästyy. Säännellyssä tuotannossa, kuten aravavuokra- tai hitas-asunnoissa rakentamiskustannukset siirtyvät suoraan asuntojen vuokriin tai hintoihin.

Näistä syistä kaavoittajan tulisikin nykyistä tarkemmin huomioida kaavamääräyksissä myös niiden tuottamat kustannukset.  Jos joku määräys nostaa merkittävästi rakentamisen kustannusta suhteessa siihen, mitä sillä tavoitellaan, olisi syytä tarkoin harkita, onko se todella tarkoituksenmukainen vai voiko tavoitteen toteuttaa halvemmallakin tavalla. Rakennusoikeuden määrää olisi tarpeen tasapainottaa myös tontin maapohjan rakennettavuuden suhteen. Ei ole järkevää tehdä hyvin matalaa rakentamista paikoille, joissa perustusten paaluttaminen on hyvin kallista. Tällaiset tontit jäävät yleensä rakentamatta.  Kaavatalouden huomioiminen kaavoituksessa on yksi keskeisimpiä välineitä rakentamisen kynnyksen alentamiseen ja säännellyn tuotannon asumisen hintaan.

Esteettömyys ei selvitysten mukaan itsessään ole suuri asuinrakentamisen menoerä, mutta se voi muuttua sellaiseksi, jos muut harkitsemattomat kaavamääräykset vaikeuttavat esteettömyysmääräysten toteuttamista. Toisaalta esteettömyyttä paljon suurempi asumisen hintaa nostava tekijä on autopaikkojen tekeminen. Jos kaavoissa määriteltävä parkkipaikkanormi olisi joustavampi ja samalla asuntojen ja parkkipaikkojen hinnat erotettaisi toisistaan, parkkipaikkoja tehtäisi varmasti nykyistä vähemmän. Toisaalta, siellä missä parkkipaikkojen tekeminen on erityisen kallista, kannattaisi tehdä autottomia taloja ja kortteleita. Koska autottomia talouksia on paljon, markkinoita tällaiselle asumiselle löytyy varmasti. Parkkipaikkakustannusten säästyminen näkyisi säännellyn tuotannon asumisen hinnassa suoraan ja vapaarahoitteisen tuotannon kohdalla välillisesti. Se saattaisi ainakin auttaa joidenkin seisovien kohteiden käynnistymisen kannustamisessa.

9. Ikääntyneiden asumisen kehittäminen

Suomessa väestön ikärakenne on yksi keskeinen yhteiskunnallinen ongelma. Vanhustenhoito ylikuormittuu ja kustannukset kasvavat kuntien taloutta uhmaavasti. Yksi ratkaisu tähän olisi se, että kunnat rakentaisivat ikääntyneiden yhteisöasumista tukevia aravakohteita, joihin voitaisi ohjata keskitetymmin tukipalveluita.  Tukipalveluiden laatua voitaisi samalla nostaa samalla kun kustannukset vähenevät kohteiden välillä liikkumisen vähentyessä.  Tätä ideaa kuvaan tarkemmin  aiemmassa bloggauksessani.

Tällaisen asumisen kehittämisen kautta Helsingissä vapautuisi nopeammin myös ikääntyneiden nykyisiä asuntoja nopeammin kiertoon, mikä tarjonnan lisääntymisen kautta voisi osaltaan tukea asuntojen hintojen ja vuokrien laskua.

10. Pääkaupunkiseudun kuntien yhdistäminen

Pääkaupunkisedun kuntien yhdistämisessä on omat haasteensa, mutta on selvää, että asuntopolitiikan ja sitä tukevan liikennepolitiikan alueilla syntyisi paljon uusia mahdollisuuksia nykyistä suurempaan ja sosiaalisesti tasapainoisempaan asuntotuotantoon.

Edellä on lueteltu 10 keinoa kohtuuhintaisen asumisen kehittämiseen. Kestävien toimenpiteiden suhteen pitää aina miettiä kokonaisuutta, sillä hyvä tarkoitus saattaa helposti kääntyä pyrkimystään vastaan. Hyvä esimerkki hyvää tarkoittavasta, mutta kokonaisuuden tasolla väärään suuntaan menevästä korjaustoimenpiteestä oli esitys tonttivuokrien laskemisesta. Tässä blogissani avaan sen pulmaa tarkemmin.

Osa tässä kootuista ajatuksista on varmasti keskeneräisiä ja vaatii viilauksia. Muitakin ideoita löytyy varmasti. Otan mielelläni vastaan kommentteja ja ehdotuksia.  Keskustelua asiasta voi käydä esimerkiksi täällä.