Puhoksen ostoskeskuksesta Itä-Helsingin Kaapelitehdas?

Kimmo Oksanen kirjoitti marraskuun lopulla Helsingin Sanomissa, miten Itäkeskuksen kauppakeskuksen vieressä oleva Puhoksen ostoskeskus elää ratkaisevia vaiheitaan nyt tammikuussa. Tämä vuonna 1965 avattu, Erkki Karvisen suunnittelema ostoskeskus oli aikanaan Suomen suurin ostari ja Puhoksen nimestä suunniteltiin jopa ostoskeskusten yleisnimeä.

Itäkeskuksen kauppakeskuksen kasvaessa Puhos on jäänyt omaan katveeseensa kehittymään omalla tavallaan. Kuten vanhoilla ostareilla yleensä, myös siellä rapistuminen ja vuokratason alentuminen on mahdollistanut monipuolista pienyrittäjyyttä. Mutta toisin kuin yleensä, Puhoksessa se ei ole tarkoittanut vain kirpputoreja ja maailmanlopunbaareja. Itäkeskuksen monikulttuurinen pohja on tuottanut sinne erilaista maahanmuuttajayrittäjyyttä: ruokakauppoja, kahviloita ja muita kohtaamispaikkoja, joiden kaupunkikulttuurisen kiinnostavuuden (ja edullisen hintatason) ovat huomanneet monet kantasuomalaisetkin.

Puhoksen nykyisistä erityispiirteistä kertoo jotain sekin, että se on juuri ensi-iltaan tulevan Aki Kaurismäen uuden Toivon tuolla puolen -elokuvan keskeisiä kuvauspaikkoja.

Ostoskeskuksessa toimivat edelleen isoihin ketjuihin kuuluvat päivittäistavarakauppa ja urheilutarvikeliike. Nykyään etenkin sen vanha puoli on kuitenkin jo niin pahasti rapistunut, että lähivuosina edessä on välttämättä peruskorjaus.

Koska kyse on yksityisestä kiinteistöstä, kallis korjausinvestointi on käytännössä pakko rahoittaa ostoskeskuksen liikkeiden maksamista vuokrista ja vastikkeista.  Tämän perustellusti pelätään vaikuttavan siihen, että nykyiset toimijat eivät pysty enää jatkamaan siellä toimintaansa. Toisaalta epäselvää on sekin, että löytyykö sinne ketään muitakaan.

Tein itse jokin aika sitten paljon kannatusta kaupunginvaltuustossa saaneen aloitteen siitä, että Itä-Helsinkiin pyrittäisiin toteuttamaan etnisesti erikoistunut kauppahalli. Hain sille mallia Tukholman Hötorgetilla onnistuneesti toteutetusta ratkaisusta. Ajattelen, että keskittyneen vähittäiskaupan ja supermarketkulttuurin keskellä voisi olla tilaa uudelle, kantakaupungin ulkopuolella sijaitsevalle kauppahallille. Jos sen tarjontaa painoittaisi etnisiin herkkuihin – ruoka kun tuntuu olevan monikulttuurisuuden muoto, joka menee jopa melkin kaikille läpi – se voisi löytää myös oman kaupallisen markkinarakonsa.

Oleellista minusta on, että tällainen halli pitää tehdä juuri Itä-Helsinkiin. Idässä asuu paljon väkeä, mutta harvemmin tänne kehitellään mitään uusia ja innostavia hankkeita. Maahanmuuttajien työllistäminen sopii tähän luontevasti. Lisäksi tällainen hanke antaisi uutta myönteistä sävyä monipuoliseen maahanmuuttajuuteen.

Mielessäni näen myös hiukan liioitellun kuvan, jossa punavuorelaiset kotikokit ja muut kantakaupungin ruokahifistit lähtevät luokkaretkelle ehkä itselle muuten vieraampaan itään.

Ehdotus sai virkamieskoneistossa suopean vastaanoton, mutta käytännössä pulmaksi muodostui sopivan tontin löytäminen Itäkeskuksen ympäristöstä (ehdin ehdottaa sitä hätäpäissäni jopa Tallinnanaukion kattamisen kautta toteutettavaksi). Toisaalta arvattava haaste liittyi siihen, että juuri uudisrakennuksen rakentamiskustannusten vaikutus vuokriin voisi muodostua tavoitellulle pienyrittäjyydelle ylitsepääsemättönmäksi esteeksi.

Minulla oli jo esitystä tehdessäni mielessäni, että hallin voisi tehdä Puhoksen ostoskeskuksen ympärille. Puhoksessa etnisten ja eksoottisten, ruokaan ja muihin tavaroihin sekä palveluihin keskittyvien liikeiden ohella sen keskellä sijaitseva pyöreä kattamaton sisäppiha eli atrium voitaisiin kattaa ja sen alle muodostaa tuoretavaroiden hallikauppaan erikoistuva, useiden yrittäjien jakama liiketila.

Oma esitykseni lähti kuitenkin nimenomaan kaupungin hallinnassa olevien tonttien ja kiinteistöjen kehittämisestä.  Kaupungilla on rajallisesti mahdollisuuksia vaikuttaa yksityisen kiinteisöyhtiön valintoihin.

Nyt peruskorjauksen kaatuessa päälle tilanne on monella tapaaa muuttunut. Asetelmaan vaikuttaa sekin,  että kaupungilla on myös suunitelmia kaavoittaa Puhoksen nurkille uutta rakennusoikeutta asumiseen.

Koska ympäröivä rakennuskanta on korkeaa, uudet asuintalotkin voisivat olla korkeita. Kaavoituksessa ostoskeskuksesta säästettäneen varmasti vähintään vanhimmat osat, mutta mieluummin enemmänkin, jos liiketaloudellista tarvetta voidaan osoittaa. Uusi rakentaminen toisi varmasti ostoskeskukselle lisää asiakkaita, mutta valittavasti peruskorjauksen linjasta ja vuokriin vaikuttavista kustannuksista riippuu millaiseksi ostoskeskuksen tulevaisuus muodostuu.  Siinä keskeisessä asemassa ovat tietenkin omistajat.

Ostoskeskuksesta omistavat kolme neljäsosaa suuret toimijat eli Kesko, S-ryhmä, Ilmarinen ja Sponda. Omistajia tuskin kiinnostaa omien toimialojensa taustaa vastaan  tällaisen kiinteistön ja siihen mahdollisesti liittyvän asumisen jalostaminen kokonaisuutena.  Ostoskeskukselle onkin etsitty uutta ostajaa, jolla olisi visio siitä, miten peruskorjaus voidaan toteuttaa, ja ketkä siellä sen jälkeen pystyvät parhaiten harjoittamaan liiketoimintaa.  On kuitenkin erittäin epäselvää löytyykö hankkeelle toimivaa muotoa yksityisten toimijoiden käsissä.

Mitä kaupunki voisi tehdä kehittääkseen Itäkeskuksen aluetta niin, että yhdeksi profiilihankkeeksi otettaisiin etnisesti painottuvan kauppahallin luominen?

Ensiksi kaupungin tulee varmistaa, että ostoskekuksesta säästetään kaupallisesti toimiva kokonaisuus, eikä vain kaikkein vanhimpia osia ikään kuin muistumina. Toiseksi on tärkeää huomioida, miten uusi asumiseen, liiketoimintaan tai muuhun käyttötarkoitukseen osoitettu rakennusoikeus tukee ostoskeskuksen elinvoimaisuutta.

Toisaalta kun Puhoksen vuokrasopimus on tulossa uudelleen päätettäväksi, tässä vuokrasopimuksessa maavuokraa voidaan tarvittaessa kohtuullistaa, jos sopimukseen liittyy kiinteistön liiketoimintatuottoja syövä käyttötarkoituksen rajaus. Tässä tapauksessa tällaisia tekijöitä voisivat olla määräykset siitä, että tietyn osan liikkeistä pitää olla tietyllä tavalla kuvattujen pienyrittäjien käytössä ja että atriumista pitää muodostaa katettu myyntitila hallitoimintaa vastaavaan tarkoitukseen.

Tietenkin kaupunki voisi mennä vielä pidemmällekin. Mikäli Puhoksen kehittämiseen ei löydy yksitystä toimijaa, kaupunki voisi ostaa määrävän aseman kiinteistöyhtiöstä ja ryhtyä itse sen kehittäjäksi.

Yhtä lailla kaupunki voisi lunastaa koko kiinteistön käypään arvoonsa (joka rakennusten korjausvelan takia ei ole kovinkaan suuri) ja muodostaa sitä hallinoimaan kaupungin omistaman kiinteistöyhtiön. Sen mallina voisi toimia nykyinen Kiinteistö Oy Kaapelitalo joka tällä hetkellä pyörittää Kaapelitehtaan ohella Suvilahden vanhaa tehdasluetta. Se samalla kehittää niitä uusiokäyttöön etenkin kulttuurin näkökulmasta, mutta myös kaupallisen liiketilan vuokraamisen tuottoja hyödyntäen.

Kaupungin omistus ei tietenkään ratkaisisi suoraan peruskorjauksen ksustannuksiin liittyviä ongelmia. Jos kuitenkin yhtiölle luovutettaisi – jollakin asianmukaiseksi katsottavalla hinnalla – uutta rakennusoikeutta jalostettavaksi, se voisi kehittää Puhosta tietystä kokonaisideasta käsin ja rahoittaa sitä osittain myös muista hankkeista saatavilla tuotoilla ja synergialla.

Tähän yhtiöön voitaisiin liittää myös Stoan kulttuurikeskuksen nykyinen rakennus, jolloin sitäkin voitaisi kehittää osana tätä alueellista kokonaisuutta. Tämä myös mahdollistaisi entistä monipuolisemmin kaupungin ja yksityisten toimijoiden palvelujen lomittamisen.

Kaupungin kiinteistöpolitiikassa ja kaupunkikulttuurin kehittämisessä tarvittaisiin enemmänkin tällaisia julkisen ja yksityisen puolen raja-aitoja ylittäviä hankkeita. Kaupungilla on harvoin varaa käynnistää veronmaksajien rahoilla uusia suuria kiinteistöhankkeita. Toisaalta hajallaan olevat pienet toimijat pystyvät harvemmin kokoamaan yhteen kekoon sellaista pääomaa, jotta tällaisia isoja hankkeita saadaan eteenpäin. Siksi kaupungin kannattaisi etsiä mahdollistajan roolia, missä aktiivinen alueiden ja kiinteistöjen kehittäminen yhdessä luo edellyyksiä pienille yrityksille ja kulttuuritoimijoille.

Aivan vastaava toteutustapa olisi mahdollinen myös paljon keskustelua herättäneen Konepajan Brunoa koskevassa tapauksessa. Mutta se on sitten jo toinen tarina.



Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.