10 ehdotusta asumisen hinnan alentamiseksi Helsingissä

Helsingissä asuminen on niin kallista, että se tuottaa sekä sosiaalisia että kuntataloudellisia ongelmia. Melkein kaikki myöntävät ongelman, mutta ratkaisujen keksiminen ja toteuttaminen on vaikempaa. Seuraavaksi esittelen 10 ideaa, joiden kautta yritän konkretisoida, mitä lääkkeitä pulmaan olisi löydettävissä.

1. Asuntojen lisärakentaminen

Helsingissä asumisen hintaan vaikuttavista syistä suurin on asuntopula. Tämä tarjoaa rahastamisen mahdollisuuksia yksityisille rakennuttajille sekä muille asuntojen myyjille ja vuokraajille. Lisärakentamista estää erityisesti kaavoittamisen vaikeus.  Eri puolueilla on omat painopisteensä:  esimerkiksi kokoomus puolustaa Talin golf-kenttää ja Viikin yritysaluetta, omalla tahollaan vihreät Vartiosaarta, Keskuspuistoa ja Kivinokkaa.

Uuden yleiskaavan tärkein kaupunkirakenteellinen linjaus liittyi kaupunkibulevardeihin. Niiden avulla jopa kolmannes uudesta rakentamisesta sijoittuu alueille, joilla ei aiemmin ole ollut erityistä käyttöä eikä pääsääntöisesti erityistä ympäristöarvoakaan. Ratkaisun vihreyttä korostaa sekin, että tämä tiivistäminen sidotaan vahvaan joukkoliikenteen kehittämiseen.

Yleiskaavan läpivienti oli asuntopolitiikan kannalta aivan välttämätöntä.  Vihreästä näkökulmasta katsoen on myös hyvä, että uudessa yleiskaavassa rakentamismahdollisuuksia on varattu niin runsaasti, että asemakaavavaiheessa on varaa jättää osa kohteista toteuttamattakin.

Asumisen hintaa nostaa myös rakennuttajamarkkinoiden keskittyminen. Markkinoita pitäisi avata houkuttelemalla tänne lisää toimijoita muualta maasta ja ulkomailta. Kilpailutuksia tulisi myös järjestää tavalla, jossa kohteiden koko ei suosi vain suurimpia toimijoita. Erityisesti vähemmän tavoiteltuja kohteita pitäisi erilaisin kannustein ohjata uusille markkinahaastajille.

Lisäksi vaikeasti rakennattavia tontteja voitaisi yhdistää erityisen kannattaviin kohteisiin. Vaikka jälkimmäisestä kaupungille saatava hinta alenee, saadaan tätä kautta liikkeelle seisovia tontteja. Tällä hetkellä esimerkiksi Viikinmäessä on useita rakentamattomia tontteja, joiden viivästyminen on hidastanut alueen valmistumista ja palveluverkkojen vahvistumista.

2. Kaupungin vuokratalojen ja erityisrakentamisen merkittävä lisääminen

Kaikki valtion korkotuella tehtävät aravavuokratalot eivät ole halpoja asukkaille. Jotkut rakennuttajat  tasaavat vuokria valtakunnallisessa kannassaan tai keräävät asukkaille osoittamissa vuokrissaan melko korkeita korjaurahastoja. Vaikka aravatuotannolla ei lain mukaan saisi tehdä voittoa, vähän aikaa sitten VVO möi aravavuokra-asuntokantansa Y-säätiölle ja piti asukkailta kerätyn remonttirahaston voittona itsellään. Tällainen lakipykälien porsaanreiän käyttö oman tuoton tekemiseen yleishyödyllisellä tuotannolla on törkeää.

Rakentamisen elvyttämiseksi on viime vuosina valtion taholta tuettu myös rakennuttamaan sellaisia vuokra-asuntoja, jotka muuttuvat lyhyen ajan kuluttua ilman vuokra- tai myyntirajoituksia edelleen luovutettavaksi.  Tämäkin tuotanto tulee sinänsä tarpeeseen, mutta on virhe ajatella, että kyse olisi jotenkin yleishyödyllisellä tavalla pitemmän päälle kohtuuhintaisesta vuokratuotannosta.

Siksi kohtuuhintaisen vuokra-asumisen turvaamiseksi tarvitaan nimenomaan kaupungin itse rakennuttamia vuokra-asuntoja ja niitä pitää tontinluovutuksessa suosia. Samaten tulee huomioida erikseen opiskelijoille, vammaisille, asunnottomille ja muille erityisryhmille korvamerkittyä asumistuotantoa, joiden kohdalla yksityisten rakennusliikkeiden kohtuuttomia katteita hillitseevät yleishyödylliselle rakennuttamiselle asetetut rajoitteet.

Yhteiskuntataloudellisesti olisi järkevää, että asuntotukea tarvitsevat asuisivat enimmäkseen kaupungin vuokrataloissa, koska yksityisillä markkinoilla yhteiskunnan tuki osaltaan nostaa markkinoilla vapaasti vuokrattavien asuntojen vuokria. Silti samalla olisi huolehdittava siitä, että kaupungin vuokra-asuntoja voidaan osoittaa myös pienituloisille palkansaajille, koska heilläkään ei ole kaupallisilla asuntomarkkinoilla liiemmin sijaa. Ei myöskään ole tarkoituksenmukaista, että kaupungin vuokra-asunnot muuttuvat vain työelämän ulkopuolella asuvien yhteisöiksi.

Maan hallituksen tuore linjaus pääkaupunkiseudun aravavuokra-asuntojen tulorajoista onkin epäonnistunut ratkaisu. Esimerkiksi Helsingissä, missä kaupungin asuntojonossa on jo nyt noin 20 000 taloutta, ei asuntoja ole hyvätuloisille ollut jaettavissa muutenkaan. Tulorajoista taas seuraa, että esimerkiksi tilapäisen työn takia tapahtuvan hetkellisen tulojen nousun takia voi pitkään odotettu asunto mennä sivu suun. Samalla asunnonvaihto kaupungin vuokra-asuntokannassa ei onnistu silloin kun talouden tuloraja hetkellisesti nousee yli ilmoitetun rajan.

Kaupungin vuokratalojen rakentamista rajoittaa alueellisesti se, ettei vuokrataloja kannata tehdä lisää sinne, missä niitä on jo ennestään paljon. Siellä vaarana on alueiden sosiaalinen eriytyminen, mistä ulkomailla on paljon huonoja esimerkkejä.  Näille alueille pitää kaupungin keinoin ohjata myös omistusasunto- ja asumisoikeustuotantoa.

3. Hitas-järjestelmän uudelleenarvio

Hitas-asuntojen avulla Helsinki on pyrkinyt luomaan markkinoille kohtuuhintaisia omistusasuntoja – erityisesti,  jotta keskituloiset perheet eivät muuttaisi niiden perässä lähikuntiin. Suosituilla uusilla alueilla hitas-asunto voi olla jopa kolmanneksen vieressä olevaa markkinahintaista laadultaan vastaavaa asuntoa edullisempi. Erotus selittyy sillä, että hitasin kohdalla rakennuttajan kate on minimoitu. Asuntojen jälleenmyynnissä on myös hintakatto.

Toisin kuin toisinaan väitetään, kaupunki ei hitas-asuntojen kohdalla tue asuntojen ostajia sillä hinnanerotuksella, mikä hitasin ja vapaarahotteisen asunnon väliin jää. Tämä erotus on vapaarahoitteisen asunnon osalta sen rakennuttajan kaupallista voittoa. Hitas onkin järjestelmä, jossa leikataan grydereiden tuottoja asukkaiden eduksi.

Perustellummin hitasia on arvosteltu etenkin siksi, että se voi tarjota  keinottelun mahdollisuuksia: asuntoa ei ehkä hankitakaan omaan käyttöön, vaan laitetaan markkinahintaan vuokralle odottamaan 30 vuoden päästä tapahtuvan myyntihinnan rajoituksen päättymistä. Asuntopoliittisesti hitas toimisikin paremmin, jos asunnoille olisi mahdollista asettaa vuokrakatto, joka olisi sidottu hitasin huokean hankintahinnan tasoon. Silloin hitasin voisi edelleen vuokrata vapaasti (mikä on tietenkin välttämätöntä), mutta siitä ei saisi vastaavaa vuokravoittoa.

Kun muuttoliike lähikuntiin näyttää tyrehtyneen ja hitasiin liittyy edellä kuvattuja ongelmia, hitasin tulevaisuus kannattaa miettiä uudestaan. Markkinahintaisen omistusasumisen ja kaupungin vuokratalojen välissä olevien hallintamuotojen lohkolla voisi harkita lisättäväksi asumisoikeusmalliin, ryhmärakennuttamiseen sekä Suomessa oudon pieneen sivurooliin jääneeseen osuuskuntarakennuttamiseeen perustuvien asuntojen osuutta.

4. Ryhmärakennuttamisen tukeminen

Ryhmärakentamisessa rakennuttajayhtiön sijaan rakennuttamisesta vastaa käytännössä rakennuttajakonsultin tukemana toimiva aktiivisten tulevien asukkaiden ryhmä. Asumisen edullisuutta ja laatua lisää se, että rakennuttajakate jää hinnoista pois. Toisaalta rakennuttajat voivat suunnittella kohteesta mieleisensä.

Koska kyse on yksityisen omaisuuden muodostumisesta, suoraa tukea kaupunki ei näille hankkeille voi antaa. Sen sijaan hankkeille on syytä vuokrata tontteja kysynnän mukaan ja kaupungin byrokratiaa tulee kehittää tällaista tuotatoa tukevammaksi. Lisäksi monet hankkeet saadaan helpommin käyntiin, jos kaupunki ryhtyy erikseen sovittavilla kriteereillä auttamaan hankkeita pankkien vaatimien rakennusaikaisten takausten muodossa. Pankkien nihkeys tämän rakennuttamismuodon lainoittamista kohtaan näyttää nyt olevan suurin pullonkaula sen edistämisessä.

5. Vuokratalovaltaisten alueiden täydennysrakentaminen

Vuokratalovaltaisille alueille ei alueiden sosiaalisen eriytymisen takia yleensä ole järkevää tehdä lisää vuokrataloja. Toisaalta yksityiset rakennuttajat eivät hevin innostu tekemään alueille omistustuotantoa, koska kohteista odotettavissa oleva tuotto ei ole niiden mielestä tarpeeksi suuri.  Juuri tällaisten tonttien rakennuttamiseksi kaupungin kannattaisi houkutella Helsingin markkinoille uusia rakennuttajia ja/tai luvata rakennuttajille erilaisia kannusteita esimerkiksi infratöiden tai alueiden samanaikaisen muun kehittämisen muodossa.

Yksi todellinen vaihtoehto on sekin, että kaupunki itse rakennuttaa alueille omakustannushintaan myytävää omistustuotantoa. Kyse on itseasiassa hitas-ehdoin tehtävistä asunnoista ilman myyntirajoitusta. Tällaista tuotantoa jo tehdään. Jälleenmyynnin vapauttaminen ei mahdollista ensiostajien pikavoittoja, mutta se alentaa kaupungin myyntiriskiä, koska asuntojen jälleenmyynti markkinoilla on helpompaa.

6. Hallintamuotoja yhdistävien sekatalojen tekeminen

Tontinluovutuksessa päätetään onko kukin tontti tarkoitettu esimerkiksi arava-vuokra-asunnoille, hitas-asunnoille vai esimerkiksi vapaasti vuokrattavalle tai myytävälle tuotannolle. Joissakin tapauksissa hallintamuotojen yhdistämisellä voitaisi saavuttaa hyötyjä, jotka näkyisivät asumisen hinnassakin. Esimerkiksi monilla uusilla alueilla asemakaava edellyttää kalliiden kattohuoneistojen tekemistä myös arava-vuokrataloihin. Jos nämä voisi myydä vapaasti omistusasuntoina, niiden kustannukset eivät rasittaisi koko vuokrataloyhtiön vuokria kuten nyt.

Toisaalta uusien alueiden markkinoilla myytävien asuintalojen kohdalla kaupunki voisi tontinluovutuksessa asettaa ehdoksi sen, että kohteissa osa asunnoista lunastetaan omakustannushintaan kaupungin asuntopoliittisiin tarkoituksiin. Se vähentäisi tontista saatavaa hintaa, mutta näitä asuntoja kaupunki voisi myydä tai vuokrata edelleen itse määrittelemillään ehdoilla.  Järjestely palvelisi myös erilaisten asukasryhmien sekoittumista.

7. Julkisten lainatakuiden kehittäminen

Yksi keino tukea säännöllisten tulojen, mutta silti vähemmän varakkaiden talouksien siirtymistä vuokra-asunnoista omistusasuntoihin voisi olla kaupungin lainatakauksen kehittäminen. Esimerkiksi kaupungin vuokra-asunnoissa asuu myös talouksia, joilla olisi periaatteessa varaa oman asunnon maksamiseen, mutta joilla ei ole sellaista omaisuutta tai takaajia, jotka mahdollistaisivat asuntolainan saamisen pankista. Käytännössä asunnon arvo ainakin Helsingissä vastaa tulevaisuudessakin lainapääoman arvoa. Luottotappioiden riski olisi saavutettavaan hyötyyn nähden rajallinen, mikäli ostettava kohde ei ole ylihintainen.

8. Säädösten ja kaavapolitiikan tarkistaminen

Yleensä asumisen hinnasta puhuttaessa korostetaan erilaisista säädöksistä johtuvia rakentamisen kustannuksia. Markkinoilla myytävät asunnot myydään kuitenkin siihen hintaan, minkä ostajat ovat valmiita maksamaan. Rakennuskustannusten taso ei siksi vaikuta suoraan tällaisten asuntojen myyntihintaan, vaan se lähinnä leikkaa asuntoa myyvän rakennuttajan voittoa.

Liian korkeat rakentamiskustannukset saattavat johtaa kyllä siihen, että rakentamisen aloittaminen estyy tai viivästyy. Säännellyssä tuotannossa, kuten aravavuokra- tai hitas-asunnoissa rakentamiskustannukset siirtyvät suoraan asuntojen vuokriin tai hintoihin. Näistä syistä kaavoittajan tulisikin nykyistä tarkemmin huomioida kaavamääräyksissä myös niiden tuottamat kustannukset.  Jos joku määräys nostaa merkittävästi rakentamisen kustannusta suhteessa siihen, mitä sillä tavoitellaan, olisi syytä tarkoin harkita, onko se todella tarkoituksenmukainen vai voiko tavoitteen toteuttaa halvemmallakin tavalla.

Rakennusoikeuden määrää on hyvä arvioida kaupunkikuvallisten seikkojen ohella myös suhteessa tontin maapohjan rakennettavuuteen. suhteen. Ei esimerkiksi ole järkevää tehdä hyvin matalaa rakentamista paikoille, joissa perustusten paaluttaminen on hyvin kallista. Tällaiset tontit jäävät yleensä rakentamatta.

Esteettömyys ei selvitysten mukaan itsessään ole suuri asuinrakentamisen menoerä, mutta se voi muuttua sellaiseksi, jos muut kaavamääräykset samaan aikaan vaikeuttavat esteettömyysmääräysten toteuttamista. Esteettömyyden toteuttaminen voidaan usein hyvällä suunnittelulla tehdä edullisemmin ja toimivammin kuin vain jäykästi normeja seuraamalla.  Olisikin hyvä, jos kaupungin Rakennusvalvontavirasto ja Asuntotuotantotoimisto yhdessä teettäisivät selvityksen erilaisista onnistuneista suunnitteluratkaisuista, joilla esteettömyyttä on erityisen luovasti onnistuttu toteuttamaan.

Esteettömyyttä paljon suurempi asumisen hintaan suoraan tai välillisesti vaikuttava tekijä on autopaikkojen tekeminen. Jos kaavoissa määriteltävä parkkipaikkanormi olisi joustavampi ja samalla asuntojen ja parkkipaikkojen hinnat erotettaisi toisistaan, parkkipaikkojen hinta kohdistusi vain niiden tarvitsijoijin. Silloin niitä myös tehtäisi tarpeen mukaan.  Toisaalta, siellä missä parkkipaikkojen tekeminen on erityisen kallista, kannattaisi tehdä autottomia taloja ja kortteleita. Koska autottomia talouksia on paljon, markkinoita tällaiselle asumiselle löytyy varmasti. Kun alueille varataan myös tilaa kaupallisille autohalleille, voi paikan lunastaa tarvittaessa myös jälkeenpäin.

9. Ikääntyneiden asumisen kehittäminen

Suomessa väestön ikärakenne on yksi keskeinen yhteiskunnallinen ongelma. Vanhustenhoito ylikuormittuu ja kustannukset kasvavat kuntien taloutta uhmaavasti. Samaan aikaan ikääntyneiden asuminen vaikeutuu ja inhimillinen kärsimys lisääntyy. Yksi ratkaisu tähän ongelmavyyhtiin voisi olla se, että Helsinki rakentaa ikääntyneiden yhteisöasumista tukevia aravakohteita, joihin voidaan ohjata myös keskitetymmin tukipalveluita. Silloin tukipalveluiden laatua voidaan nostaa samalla kun kustannukset vähenevät kohteiden välillä liikkumisen vähentyessä.

Tällaisen asumisen kehittämisen kautta Helsingissä vapautuisi  ikääntyneiden nykyisiä vuokra-asuntoja nopeammin kiertoon.

10. Pääkaupunkiseudun kuntien yhdistäminen

Pääkaupunkisedun kuntien yhdistämisessä on omat haasteensa, mutta on selvää, että asuntopolitiikan ja sitä tukevan liikennepolitiikan alueilla syntyisi paljon uusia mahdollisuuksia nykyistä suurempaan ja sosiaalisesti tasapainoisempaan asuntotuotantoon. Myös viheralueiden ja kaupunkimetsien rakentamiseen liittyvä paine pienisisi ratkaisevasti.

Edellä on lueteltu 10 keinoa kohtuuhintaisen asumisen kehittämiseen. Kestävien toimenpiteiden suhteen pitää aina miettiä kokonaisuutta, sillä hyvä tarkoitus saattaa helposti kääntyä pyrkimystään vastaan. Hyvä esimerkki kokonaisuuden tasolla väärään suuntaan menevästä korjaustoimenpiteestä liittyy keskusteluun tonttivuokrien laskemisesta.  Tässäkin asiassa kaupunkilaisia tulee kohdella tasapuolisesti ja tonttivuokran tulee olla järkevästi perustellussa suhteessa tontin arvoon. Yleinen tonttivuokran alennus johtaisi siihen, että nyt kaupungin vuokratonteilla omissa asunnoissa asuville annettaisiin suuri tulonsiirto, jota maksaisivat kaikki nekin, joilla omaa asuntoa ei ole. Pysyvästi halvempi tonttivuokra nostaisi asunnoista saatavaa myynti- ja vuokravoittoa eikä enää siis alentaisi  tulevien asukkaiden asumisen hinnan tasoa.

Mitään viisastenkiviä asumisen hinnan alentamiseen ei ole. Käytännössä toivottu lopputulos syntyy julkisen kaavoitus-, kiinteistö- ja asuntopolitiikan sekä yksityisten markkinoiden yhdessä muodostamaa kokonaisuutta ohjaamalla. Siinä missä yhteiskunta tarvitsee markkinatoimijoiden panoksia, samalla markkinatoimijoille tarvitaan vahvaa päällepäsmäriä ja peräänkatsojaa.

 



Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.